U.I. N° 33.404. CONSULTA DIGITAL 6324-2022. Proyecto de Ordenanza. Análisis. Acceso a la Vivienda. Bienes del dominio privado municipal. Tasación. Venta. Adjudicación. Procedimiento y normativa aplicable. Facultades de los municipios. Límites. Urbanización. Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo Cumplimiento del Decreto ley 8912/77. Vocalía Municipalidades B, Honorable Tribunal de Cuentas de la Provincia de Buenos Aires

N° U.I. 33.404.

CONSULTA DIGITAL 6324-2022: Vienen las presentes actuaciones por la consulta a este organismo formulada por el Señor Intendente del Municipio de Balcarce, en el marco del expediente municipal N° 8061-B-2022, por el que tramita el proyecto de Ordenanza a través del cual el Departamento Legislativo autorizaría al Departamento Ejecutivo la venta directa, en base al registro de aspirantes y previo sorteo, de ciento dos (102) lotes de terreno existentes sobre parte del inmueble identificado catastralmente como Circ. XI, Sec. A, Chacra 43, ubicado entre las calles 104, 31 y 108 y 35, los cuales conforman el dominio privado del estado Municipal.

El proyecto de ordenanza está destinado a paliar la situación de familias que, de otra forma, no podrían acceder a un terreno a fin de construir la vivienda familiar única. También se establece un parámetro para el precio de venta en un mínimo y en un máximo usando como unidad de medida el Salario Mínimo Vital y Móvil del mes de septiembre de 2022.

La consulta viene acompañada por el dictamen del Asesor Letrado del municipio, quien realiza un examen extenso de la normativa aplicable al caso, desde la Constitución Nacional pasando por su homónima de la Provincia de Buenos Aires, como así también las leyes especiales, ponderando el derecho constitucional a una vivienda digna.

Con dicho dictamen el Señor Intendente Municipal requiere la intervención a este Honorable Tribunal de Cuentas, dirigiendo la consulta a la Delegación Zona X Mar del Plata, con los siguientes puntos:
1) Sobre el plan de venta de lotes que pretende ejecutar la Municipalidad, consulta si el mismo encuadra dentro de lo normado por la Ley Orgánica de las Municipalidades para la venta directa de inmuebles del dominio privado de la Municipalidad, como también lo reglado por el Decreto Ley N° 9533/80;
2) Sobre el procedimiento de venta, especialmente lo referido al precio de los lotes, los requisitos para formar parte del registro de aspirantes y las condiciones de venta establecidas en los artículos 2 y 3 del proyecto;
3) Se determine si el artículo 4° del proyecto de ordenanza cumplimenta lo establecido por el artículo 159 (ante último párrafo) de la Ley Orgánica de las Municipalidades, en lo que respecta a las tasaciones municipales;
4) Sobre la validez de los requisitos que se enumeran en el artículo 5° del proyecto de ordenanza, en relación a los aspirantes a participar en el sorteo de adquisición de lotes; 5) Sobre la posibilidad de que el Honorable Concejo Deliberante autorice al Departamento Ejecutivo a establecer un sistema de adjudicación prioritario con tope, en cuanto a la cantidad de inscriptos para aquellos aspirantes que tengan aprobado el crédito Pro.Cre.Ar;
6) Acerca del contenido del artículo 9° del proyecto de ordenanza, informando si el mismo se condice y cumplimenta lo establecido en el artículo 27° del Decreto Ley N° 9533/80.

La Delegación de este Organismo da respuesta a todas y cada una de los cuestionamientos planteados de manera certera y acorde a derecho.
Del dictamen de la Delegación se desprenden las siguientes respuestas: A la consulta 1) y 3) “…la normativa aplicable al procedimiento de venta de bienes inmuebles municipales resultaría ser el Decreto Ley N° 9533/80 –Régimen de Inmuebles del Dominio Municipal y Provincial-, Título I Capítulo I, el cual establece que a los efectos de las ventas rigen las disposiciones de los Capítulos III y IV del Título II de la norma -Inmuebles Provinciales- (arts. 7, 8, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27)…”.

A la consulta 2) referido al procedimiento de venta, el mismo está estipulado en el artículo 159 “…Las enajenaciones deben realizarse previa tasación oficial de los bienes…”. Asimismo, en el artículo 26 del Decreto Ley N° 9533/80 se establece “…A los efectos de disponer las ventas se realizarán en todos los casos tasaciones especiales por la autoridad de aplicación o por alguno de los organismos o instituciones indicados en el artículo 21, a) Municipalidades, b) Banco de la Provincia de Buenos Aires, c) Otras instituciones bancarias oficiales…”. El precio debiera fijarse luego de conocer el valor real de los lotes que se venderán, y en caso que existan causales de excepción, las mismas deberán estar debidamente fundadas. Este Organismo tiene dicho que para las tasaciones oficiales por parte de las comunas, se deberá contar con una estructura técnica que posea idoneidad y conocimiento por parte de los responsables de las mismas (Municipalidad de Lincoln, Expediente N° 5300-4393/05, fecha 04/07/2005) En cuanto a las demás condiciones de venta, corresponden a un acto de gestión municipal, a tal fin el Municipio debería cumplir con los principios generales de la contratación pública, la transparencia, la publicidad, igualdad y concurrencia, pudiendo por analogía aplicar normas relativas a las adquisiciones de bienes municipales.
Con respecto al punto 4), los requisitos de validez del artículo 5° del proyecto de ordenanza, corresponden a un acto de gestión municipal. Una vez promulgada la ordenanza en los términos del artículo 77, sólo quien posea un interés jurídicamente tutelado podrá plantear su nulidad en el fuero judicial correspondiente (Municipalidad de Mar Chiquita, Consulta Digital N° 4647-2022, 29/04/2022).
En cuanto al punto 5), conforme establece el artículo 8° del proyecto sobre los aspirantes que tengan aprobado el crédito Pro.Cre.Ar, también corresponde a un acto de gestión, no obstante lo cual a los fines de cumplir con el principio de legalidad, el mismo debiera estar reglamentado por el Ejecutivo, quien cumpliría con la autorización otorgada por el Órgano Deliberativo.

Con relación a lo consultado en el punto 6), respecto si el artículo ° del proyecto de ordenanza, condice y cumplimenta lo normado en el artículo 27 del Decreto Ley N° 9533/80, se verifica que el contenido es casi idéntico al de la norma provincial, por lo cual no existen objeciones que formular.

RESPUESTA: en primer término se comparte el criterio arribado por la Delegación, respecto a los puntos de consulta. No obstante, es menester analizar la documental que acompaña la consulta a fin de determinar la viabilidad temporánea del plan de venta de terrenos para la construcción de primera vivienda familiar a un valor accesible.

En primer lugar, de la escritura de prescripción adquisitiva de dominio, de los informes de dominios y del certificado urbanístico se desprende que el predio propuesto para la venta, es una chacra. En otros términos, se puede inferir que no ha sido loteado para la venta, por lo tanto no ha adquirido el estado de urbanizado, poseyendo el tendido de la red del alumbrado público.
Por otra parte, la comuna solicito los informes de factibilidad sobre los servicios de luz, agua y cloacas y gas. La Cooperativa de Electricidad Gral. Balcarce L.T.D. informa que es factible realizar el tendido eléctrico, pero lo cual debe ser a cargo del o los solicitantes, por lo que el municipio deberá hacer frente a la inversión.

Por su parte, OSEBAL S.A. establece que en el predio mencionado no cuenta con red de agua ni cloacal, y establece el costo de la financiación de la obra para ambos servicios. En cuanto a Camuzzi Gas Pampeano, se establece la necesidad de contar con datos precisos y exactos de las características técnicas de la obra para posibilitar el suministro de gas natural al predio.

A fin de llevar adelante el desarrollo urbanístico expresado en el proyecto de ordenanza es preciso observar lo normado por el Decreto Ley N° 8912/77, Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, el cual establece las condiciones necesarias de organización territorial de los municipios. En tal sentido, el artículo 2° prescribe “…Son objetivos fundamentales del ordenamiento territorial c) La creación de condiciones físico-espaciales que posibiliten satisfacer al menor costo Económico y social, los requerimientos y necesidades de la comunidad en materia de Vivienda, industria, comercio, recreación, infraestructura, equipamiento, servicios Esenciales y calidad del medio ambiente”. Asimismo, el artículo 5° establece la siguiente delimitación “…Los municipios delimitarán su territorio en “inc b) Áreas urbanas, centros de población que comprenderá dos subáreas: la urbanizada y la semiurbanizada”, agregándose que esta última deberá contar con “…servicios públicos y equipamiento comunitario como para garantizar un modo de vida pleno. El o los perímetros de esta subárea comprenderán todos los sectores servidos como mínimo con energía eléctrica, pavimento, agua corriente y cloacas…”.

De lo aquí expuesto, se puede inferir que el predio aun no estaría urbanizado acorde a lo establecido por la Ley de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo antes mencionada, por lo que se sugiere se dé cumplimiento a la normativa vigente, debiendo la Ordenanza aprobatoria prever estas cuestiones a fin de dar claridad a las condiciones de los terrenos a vender.

Vocalía Municipalidades B, Honorable Tribunal de Cuentas de la Provincia de Buenos Aires, del 18/10/2022.

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